庞大的贷款就像一个水库，而证券化就可以让水库的水有出有进，把死水盘活。

房地产抵押贷款证券化最初发端于上世纪70年代的美国，相应的证券被称为住房抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities,缩写为“MBS”）。证券化的过程就是将房地产抵押贷款债权转化为房地产抵押证券的过程：

金融机构将其持有的若干房地产第一贷款依照期限、利率、还款方式不同而汇集重组，形成一系列房地产第一贷款资产池，再将该资产池出售给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构（Special Purpose Vehicle,缩写为“SPV”），以实现破产隔离，使持有资产证券的投资者的收益安全性与银行的破产风险隔离开来。SPV在接受了抵押贷款资产之后，继续完善交易结构，通过担保机构担保实现信用增级后，经过信用评级机构评级，最后配合证券承销商将不同信用级别的抵押贷款支持证券出售给不同类型的投资者。

简单举例说明:银行发放了100笔10万元、年息10%的抵押贷款，月息为8.3‰。证券发行人（SPV）以1000万元收购这100笔贷款，组合成一个证券，它每月能收到本息(1000×8.3‰)=8.3万元，再把组合成的证券发行时年利率设计成9.5%，则月利为7.9%，每月需支付7.9万元，证券发行人获得了每年0.5个百分点（10%-9.5%）费用的利差收入，收到的本息归还了发行需支付的利息。当然，实际操作中，证券发行人还需要支付律师费等其他费用，净回报可能不高。但获取净利润并非发行人最大的目标，最主要的是，通过这个过手过程，抵押贷款发放银行出售了贷款，获得了新的资金用来发放贷敖，而资金持有者通过证券投资获得了收入，形成了住房与资金之间的良性循环。

所有抵押贷款证券化品种均是以此原理为基础，通过复杂的分层分级技术衍生而来的，并采用各种信用加强手段来增强抵押贷款证券化品种的市场吸引力。

证券化对房地产市场的影响是：银行等金融机构有更多的资金放贷了，地产公司能迅速回笼资金继续搞下一个项目开发；买房的能获得更多贷款甚至价格优惠；投资者多了一个低风险稳定收益的投资机会。

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